Construction is underway on Evora, a 42-acre project along Buffalo Drive between Post Road and ...

Proyek multiguna senilai $500 juta sedang berlangsung di Las Vegas

Seperti proyek-proyek lain yang tak terhitung jumlahnya di Nevada Selatan, pengembangan mixed-use mengalami masalah besar setelah ekonomi jatuh sekitar satu dekade yang lalu.

Town Square Las Vegas dan The District di Green Valley Ranch disita. Apa yang sekarang Downtown Summerlin ditinggalkan sebagai proyek yang sebagian dibangun di pinggir jalan raya selama bertahun-tahun, dan apa yang sekarang The Gramercy adalah situs konstruksi yang ditinggalkan dikelilingi oleh pagar kawat berduri.

Sekarang, pengembang yang tidak mungkin sedang membangun kampus serba guna di lembah barat daya yang dijadwalkan untuk menampilkan apartemen, ruang kantor, dan restoran — dan menelan biaya lebih dari $500 juta.

Joe Sorge, yang mendirikan perusahaan yang memproduksi analisis gen dan produk biologi sel, dan yang membanggakan kredit produser eksekutif untuk “Workin’ Moms,” sebuah acara komedi di Netflix, sedang membangun Evora, proyek seluas 42 hektar di Buffalo Drive antara Post Road dan Patrick Lane.

Konstruksi sedang berlangsung pada proyek, yang membutuhkan 1.343 apartemen, 240.000 kaki persegi ruang komersial dan, jarang untuk Las Vegas, parkir bawah tanah.

Sorge, yang juga mengembangkan kompleks apartemen mewah Evo dan menjualnya sesaat sebelum pandemi mencapai lebih dari $100 juta, mengharapkan untuk menyelesaikan Evora dalam lima tahun.

Dia bukan satu-satunya yang mengembangkan proyek penggunaan campuran di Nevada Selatan. UnCommons, yang juga sedang dibangun di lembah barat daya oleh pengembang Matter Real Estate Group, dijadwalkan untuk menampilkan ruang kantor, apartemen, dan restoran di atas lahan seluas 40 hektar.

Tetapi proyek-proyek seperti itu tidak tersebar luas hari ini, dan selama bertahun-tahun, semuanya hilang ketika industri konstruksi Las Vegas pulih dari kehancurannya selama Resesi Hebat.

‘Kau tak pernah tahu’

Dalam sebuah wawancara di lokasi proyeknya bulan lalu, Sorge mengatakan bahwa salah satu risiko dalam membangun kompleks serba guna adalah kemungkinan bahwa pengembang tidak dapat menyewakannya karena ekonomi yang memburuk.

Lain adalah bahwa penyewa bangkrut dan tidak dapat membayar sewa mereka.

“Kamu tidak pernah tahu,” kata Sorge. “Sangat sulit untuk memprediksi ekonomi. Tapi bagi saya, fundamentalnya sangat matang di sini.”

Dia juga mengakui bahwa proyek penggunaan campuran – usaha yang lebih rumit daripada kompleks apartemen biasa – lebih sulit untuk dibiayai.

Sorge mencatat bahwa dia membayar gedung komersial pertama Evora, struktur rangka baja tiga lantai, tanpa pinjaman konstruksi dari luar.

Industri real estat komersial Nevada Selatan juga menghadapi banyak gejolak dan pertanyaan sejak pandemi melanda.

Banyak orang telah bekerja dari rumah karena ketakutan akan wabah tersebut, memicu diskusi tentang berapa banyak ruang kantor yang benar-benar dibutuhkan perusahaan. Sektor apartemen Las Vegas telah melihat sewa yang lebih tinggi, lowongan yang lebih ketat dan lebih banyak konstruksi, tetapi banyak penyewa memanfaatkan tunjangan pengangguran atau program bantuan lainnya untuk membayar sewa mereka di tengah kehilangan pekerjaan yang besar di wilayah yang banyak kasino.

Moratorium penggusuran yang diperintahkan pemerintah terus berakhir dan dimulai kembali juga.

‘Saya harap saya benar’

Sorge mengatakan bahwa dia telah menyewakan 22.000 kaki persegi di Evora untuk “spa” medis dan pusat pelatihan, yang kliniknya akan menawarkan suntikan Botox, penghilangan bulu dengan laser, pembuatan alis, dan sejenisnya. Lebih banyak penyewa sedang dalam proses, tambahnya.

Banyak orang juga telah pindah ke Las Vegas di tengah pandemi untuk bekerja dari jarak jauh di rumah yang lebih besar dan lebih murah. Penyewa seperti itu “bahkan tidak berkedip mata” ketika pemilik apartemen mengenakan biaya $ 2 hingga $ 2,50 per kaki persegi, tarif mahal yang “tidak pernah terdengar di Vegas enam atau tujuh tahun lalu,” kata Sorge.

Semua mengatakan, Sorge mengatakan dia bertujuan untuk menawarkan “gaya hidup resor” di Evora, dengan apartemen dari sekitar 700 hingga 1.500 kaki persegi dan sewa dari $ 1.600 hingga $ 3.200 per bulan.

Fasilitas yang direncanakan mencakup paviliun pertunjukan, jalur pejalan kaki sepanjang 1 mil, sauna dan ruang mandi uap, lapangan bola dan tenis, serta studio yoga.

Total biaya proyek akan sebanyak $ 500 juta, katanya.

Membangun garasi bawah tanah itu mahal tetapi akan memungkinkan lebih banyak ruang untuk fasilitas yang seharusnya dimakan oleh parkir, dan Sorge yakin bahwa ia dapat memperoleh sewa yang cukup tinggi untuk menutupi biaya struktur bawah tanahnya.

“Dan saya harap saya benar,” katanya. “Kita lihat saja nanti.”

‘Kepala bicara yang cerdas’

Sorge, yang dibesarkan di New Jersey, lulus dari Massachusetts Institute of Technology pada tahun 1975 dengan gelar sarjana dalam biologi dan kimia dan dari Harvard Medical School pada tahun 1979, menurut pengajuan sekuritas, yang juga mengatakan dia adalah seorang ahli bedah residen di Brown University dari 1979 hingga 1980.

Sorge sebelumnya mengatakan kepada Review-Journal bahwa dia menganggap dirinya lebih sebagai seorang penemu dan, ketika menentukan karir medisnya, melakukan penelitian.

Usaha bisnisnya termasuk perusahaan biotek Stratagene Corp., yang dia jual dengan harga sekitar $250 juta pada tahun 2007. Pada tahun yang sama, catatan properti menunjukkan, dia membeli sebuah rumah seluas 8.702 kaki persegi di Summerlin dengan harga lebih dari $7,7 juta.

Ia juga merambah dunia perfilman.

Sorge menyutradarai film dokumenter 2014 tentang industri perceraian yang disebut “Divorce Corp.” Variety menyebutnya sebagai “ekspose yang kuat tetapi dengan argumen yang kikuk” dengan “grafik yang apik, kepala bicara yang cerdas, daya tarik emosional sepihak, dan tuduhan pelanggaran yudisial yang gagal.”

Apartemen booming

Sorge mengatakan bulan lalu bahwa dia pindah ke Las Vegas di tengah perebutan hak asuh atas putranya yang sekarang sudah dewasa, Danny, seorang koordinator proyek untuk Evora. Dia ingin menekuni beberapa hobi setelah menjual bisnis biologi molekuler, katanya, dan mencari untuk membeli beberapa hektar tanah untuk membangun studio rekaman.

Sebagai gantinya, seorang pialang menemukan hampir 20 hektar, menjelaskan bahwa plot tersebut disita dan menjual dengan diskon besar dari apa yang dibayar pemilik sebelumnya.

Sorge membeli situs tersebut. Dia juga membatalkan ide studio dan, di tengah ledakan konstruksi apartemen di Las Vegas, membangun properti sewaannya sendiri, yang disebut Evo.

Proyek, di Patrick Lane dekat Durango Drive di lembah barat daya, memiliki kolam renang dan lounge di puncak gedung, cabana, lapangan basket dalam ruangan, kelas berputar, ruang uap dan sauna, dan fasilitas lainnya.

Dia menjual kompleks itu pada akhir 2019 seharga $ 104,5 juta.

Sorge memecahkan masalah di Evora sebelum pandemi melanda. Tetapi dia mengindikasikan bahwa dia menghentikan konstruksi selama beberapa bulan setelah wabah virus corona mengubah kehidupan sehari-hari untuk “berkumpul kembali” dan mencari cara untuk melanjutkan. Dia awalnya berencana untuk membangun apartemen terlebih dahulu tetapi memilih untuk memulai dengan ruang komersial sebagai gantinya.

Rencana berubah, kata Sorge.

“Siapa yang memprediksi COVID, kan?” dia berkata.

Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Ikuti @eli_segall di Twitter.